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万博娱乐会员注册|付不付物业服务费,成了博弈的棋子!解决收、缴难题,法律专家这么建议

匿名 发布时间: 2020-01-11 15:20:44

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万博娱乐会员注册,解放日报·上观新闻昨天刊登了记者调查《物业服务费年终清账,催缴和拒付矛盾又成焦点,究竟都是些啥“理由”?》,披露了围绕小区物业服务费的收、缴,部分业主和物业公司“针锋相对”、互不买账。拒缴业主“振振有词”,而有的物业公司则祭出了“法庭上见”的大招……报道上网后引发网友热议。

无解的恶性循环,最终是两败俱伤

网友@范小胖:不是不愿缴,是物业服务实在太滥。

网友@古井无波:我不满意物业服务,我就不缴物业费。

网友@刘姥姥家的:我的物业费我做主!除了不缴物业费,我实在想不出业主还有哪些方面能制约物业公司!”

而曾将物业费“捆绑”停车费的物业公司则向记者叹起“苦”经:出“捆绑”下策实属无奈,公司人工成本、小区公共设施维修等都离不开钱。尤其在一些建成年代早的商品住宅小区,业主如拖欠、拒缴物业费,物业公司肯定难以维持,“大不了是我物业走人,但最终还不是业主利益受到损害?”

年近七旬的静安区曹家渡街道睦邻鸿业业主委员会事务所蔡妙根,在基层物业摔摸滚打了几十年,他认为,小区业主通过缴纳物业费来购买物业公司提供的服务,是一种典型的市场购买服务行为。在物业服务费的收、缴过程中,部分业主与物业公司之间确实存在博弈:业主往往以“物业服务是否到位”作为缴费前提,而物业又以“是否足额缴费”作为是否完善服务的先决条件。归根结底还是业主、物业公司之间没有形成一种良性互动、合作关系。

蔡妙根说,物业公司收支一旦失衡,往往或降低实际用工成本、或暗中挪用小区公共收益等维持运营,不仅服务打折,还由此开启腐败黑洞,引发更多业主不满,导致更多业主拖欠、拒缴物业费,造成物业服务质量更加不堪。业主、物业公司双方由此深陷恶性循环之中,最终导致小区各类环境严重恶化。最后很可能就是物业公司抛盘走人,吃亏的还是业主。而部分业主拖欠、拒缴物业费,对那些已缴费的业主来讲,也并不公平。

有理无理,关键要看物业服务合同而非个人感受

业主和物业公司双方“公说公有理、婆说婆有理”,那么,小区物业服务费收、缴真的无理可寻吗?北京盈科(上海)律师事务所全球总部合伙人郭韧律师认为:物业公司服务是否到位,关键要看物业服务合同中有无约定、怎样约定、标准如何,而非个人感受。

以物业服务费为例,所含服务内容、范围、收取标准等是经物业公司与业主协商确定,并载入物业服务合同内的。按照合同,物业公司在正常提供服务的前提下,如业主逾期不缴纳物业服务费,则构成违约。根据合同法等规定,双方当事人在签订合同时是可以约定违约金的。因此,业主一旦与物业公司签订物业服务合同后,要履行自身缴费义务。对于无正当理由拖欠、拒缴物业费的业主,其实是以违约方式来“自我维权”的。除要缴纳拖欠的物业费外,还需缴纳违约金。

郭律师表示,实践中有的业主将物业公司当作投诉对象,继而不缴纳物业费,一些理由并不合法合规合情。如:有的房屋质量问题本应向开发商追责,但部分业主却要求物业公司负责;有的业主因邻居私搭乱建,也要求物业承担拆违。还有,物业服务范围毕竟也有局限,如小区外的市政设施等就不在物业服务范围内……根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,经书面催缴,业主无正当理由拒绝缴纳或在催告的合理期限内仍未缴纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定及相关规定提供服务,业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的,法院不予支持。

而根据《民诉法》小额诉讼程序规定,对七类1.5万元以下的民事案件适用小额诉讼方式。法院一般自收到材料之日起3日内立案,原则上一个月内审结且一庭审结、当庭宣判并当庭送达法律文书。不过也有物业公司反映,真的要与业主“法庭上见”,毕竟会牵扯大量人力、物力、财力,不堪诉讼之累;同时,也无法确保费用一定要得回来。

物业费应让业主心甘情愿缴纳

安居才能乐业。“心有不甘”的业主在缴纳了物业服务费后,又该如何向物业公司维护自身权益呢?

郭韧律师建议:首先可查明物业服务合同,其次可通过健全、完善业主大会制度和服务质量评估制度来达到对物业公司的监督。当物业公司服务确实存在重大问题时,业主在收集相关证据后,同样可通过诉讼渠道,让物业公司承担其应承担的法律责任。

对于物业公司服务严重缺位,静安区某高档楼盘业主李女士则强调政府职能部门应积极介入。她告诉记者,每平方米房价14万元左右的小区今年刚刚交付。业主入住后,发现小区内各类建筑垃圾堆积成山,不见清理;草坪里随处可见东倒西歪的路灯、裸露的电线和破损的装置……种种乱像导致有的业主拒缴高达每平方米12.8元的物业服务费。据李女士介绍,由于是新房,小区物业公司“戴德梁行”由开发商指定,并未由广大业主从市场中自主选择,小区业委会更是无从谈起。在开发商与戴德梁行合同快要到期之时,小区业主自己发起了“是否续聘戴德梁行”的投票。眼下小区所在的房管部门、街道、居委会、业主和开发商、物业公司开会协调后,中止了相关物业服务合同,开发商已启动新的物业公司招投标程序。

上海交通大学中国城市治理研究院陈尧教授表示,要消除小区物业服务费收、缴困扰,除了物业、业主加强沟通外,离不开建立小区公开透明的管理机制。物业公司应对所有业主开诚布公,在物业服务收费的项目、标准、用途等方面公开透明,以服务业主为宗旨,尽其所能满足业主合理要求,从而提高业主缴费的自觉性和积极性。针对物业企业、业主之间的服务质量、有无违约等争议,陈尧建议呼吁设立第三方评估机制。

栏目主编:褚觉美 文字编辑:褚觉美 题图来源:视觉中国 图片编辑:笪曦

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